토지거래 허가구역이란 토지거래 허가구역 확대 지정, 부동산 대책발표 (10월 15일)

2025년 10월 15일 정부는 부동산시장 안정화 대책의 일환으로 토지거래허가구역 확대 지정을 발표했습니다. 이번 조치는 서울 전역과 경기도 12개 지역을 새롭게 포함하며, 토지거래허가구역이란 무엇인지에 대한 관심이 높아지고 있습니다.

 

2025.10.15 - [분류 전체보기] - 부동산대책 발표 내용: 주택담보대출한도 축소 핵심 정리 (10월 15일 발표)

부동산대책 발표 내용: 주택담보대출한도 축소 핵심 정리 (10월 15일 발표)

 

 

이번 글에서는 발표된 내용을 중심으로, 허가구역의 개념부터 주요 변화, 적용 시기까지 꼼꼼히 정리하겠습니다.

1. 토지거래허가구역이란?

토지거래허가구역은 부동산 가격 급등이나 투기 우려가 있는 지역을 정부가 지정하는 지역을 말합니다. 지정된 지역 내에서는 토지나 주택의 매매, 교환, 증여 등 거래 행위를 하기 전에 반드시 관할 관청의 사전 허가를 받아야 계약이 유효하게 인정됩니다.

 

 

무허가 거래는 법적으로 효력이 없으며, 위반 시에는 계약 무효, 과태료, 형사처벌 등 제재를 받을 수 있습니다.

 

이 제도는 단순히 거래를 제한하기 위한 것이 아니라 투기 수요를 차단하고 실수요자 중심의 시장 질서를 회복하기 위한 정책적 장치입니다. 최근 몇 년간 수도권과 주요 도심 지역에서 반복된 가격 급등과 단기 매매 현상이 문제로 지적되면서, 정부는 허가구역을 확대해 부동산 시장의 과열을 완화하려는 방향으로 대응하고 있습니다.

 

토지거래허가구역으로 지정되면 일정 규모 이상의 토지는 용도별 면적 기준에 따라 허가를 받아야 합니다. 예를 들어,

• 주거지역은 60㎡ 초과,
• 상업지역은 150㎡ 초과,
• 공업지역은 200㎡ 초과

위의 내용이 토지가 허가 대상입니다.

 

또한 허가를 받아 취득한 토지는 2년 이상 실거주 또는 실사용 의무가 부과되며, 허가 목적과 다른 용도로 사용하는 경우 행정 처분을 받을 수 있습니다.

 

핵심포인트

• 부동산 가격 급등·투기 우려 지역을 정부가 지정
• 모든 거래는 관할 관청의 사전 허가가 필요
• 무허가 거래는 무효, 위반 시 과태료 또는 형사처벌
• 주거지역 60㎡ 초과 등 용도별 면적 기준 적용
• 허가 후 2년 이상 실거주 또는 실사용 의무 부과

2. 토지거래허가구역 확대 주요 내용

정부는 10월 15일 발표된 부동산 안정화 대책에서 서울 전역과 경기 12개 지역을 토지거래허가구역으로 지정하겠다는 계획을 공식 발표했습니다. 이 조치는 수도권 중심의 부동산 과열을 제어하기 위한 핵심 수단 중 하나로, 아파트는 물론 연립·다세대 주택까지 허가구역 대상에 포함된 것이 특징입니다.

허가구역 지정의 효력은 공고 후 5일이 지난 10월 20일부터 적용되며, 지정 기간은 2026년 12월 31일까지입니다.

지정 대상 지역은 서울 25개 자치구 전체와, 경기권에서는 과천·광명·수원 영통·장안·팔달·성남 분당·수정·중원·안양 동안·용인 수지·의왕·하남 등 12곳으로 알려졌습니다.

 

서울·경기권이 허가구역으로 확대됨에 따라, 해당 지역 내에서는 매매, 증여, 교환, 지상권 설정 등 다양한 종류의 토지 및 주택 거래가 관할 시·군·구청장의 허가를 거쳐야 유효하게 됩니다. 또 허가 받은 거래에는 최소 2년 이상 실거주 또는 실사용 의무가 부과될 가능성이 높아, 갭투자와 같은 투기성 거래는 대폭 제약을 받게 됩니다.

• 서울 전역 + 경기 12개 지역을 토지거래허가구역으로 지정
• 아파트 외 연립·다세대 주택도 허가 대상에 포함
• 효력 발생일: 10월 20일 / 지정 기간: 2026년 12월 31일까지
• 허가 후 거래는 관할청 허가 필수
• 허가 거래에는 2년 실거주 또는 실사용 의무 가능성

3. 허가구역 지정 지역과 적용 시기

이번 확대 지정에는 서울의 대부분 자치구가 포함되며, 경기에서는 과천·성남·하남·용인·수원·고양·광명·안양 등 12개 지역이 새롭게 편입되었습니다.

 

 

지정일은 10월 15일, 효력은 10월 20일부터 발효, 지정 기간은 약 1년 2개월간 지속됩니다.

이후 시장 상황에 따라 조정이나 연장 가능성이 있으며, 정부는 향후 분기별로 시장 점검을 통해 추가 지역 확대 여부를 검토할 예정입니다.

 

핵심포인트

• 서울 전역 및 경기 12개 시 포함
• 10월 20일부터 효력 발생
• 2026년 12월까지 약 14개월간 지정 유지
• 시장 상황에 따라 연장 또는 축소 가능

4. 거래 시 주의사항 및 규제 내용

토지거래허가구역으로 지정된 지역에서는 모든 부동산 거래 전에 관할 관청의 허가를 받아야 합니다.

주거지역의 경우 60㎡를 초과하는 토지, 상업지역은 150㎡ 초과, 공업지역은 200㎡ 초과 토지가 허가 대상입니다.
허가 없이 거래를 진행하면 계약 자체가 무효로 간주되며, 위반 시 과태료와 형사처벌까지 받을 수 있습니다.

 

허가를 받아 토지를 취득한 경우에는 실거주 또는 실사용 목적 외 전매가 금지되며, 통상 2년 이상의 사용 의무가 부과됩니다.

이는 투기 목적의 단기 매매를 차단하기 위한 조치로, 허가 목적과 다르게 사용하는 경우에도 행정 처분이 내려질 수 있습니다. 또한 부동산 중개업소 역시 거래 전 반드시 허가 필요 여부를 확인해야 하며, 이를 위반하면 중개사 역시 행정 제재 대상이 됩니다.

핵심포인트

• 허가 전 거래는 무효, 위반 시 과태료·형사처벌 가능
• 주거 60㎡·상업 150㎡·공업 200㎡ 초과 토지는 허가 대상
• 허가 후 2년 이상 실거주 또는 실사용 의무 부과
• 중개업소도 허가 여부 확인 의무 있음

FAQ

Q1. 허가 없이 매매계약을 체결하면 어떻게 되나요?
→ 계약은 법적으로 효력이 없으며, 관할청이 인지할 경우 과태료 또는 형사처벌이 내려질 수 있습니다.

 

Q2. 토지거래허가구역 내 아파트도 대상인가요?
→ 네. 이번 확대 지정으로 아파트·연립·다세대 등 모든 주거용 부동산이 허가 대상에 포함되었습니다.

 

Q3. 실거주 목적이라면 예외가 있나요?
→ 실거주 목적이라도 거래 전 허가 절차를 거쳐야 하며, 단지 심사 과정이 간소화됩니다.

 

Q4. 허가 소요 기간은 어느 정도인가요?
→ 통상 2~5일 정도 소요되며, 거래 목적·면적에 따라 최장 7일까지 걸릴 수 있습니다.

 

Q5. 지정 기간은 자동으로 해제되나요?
→ 지정 만료일(2026년 12월 31일)이 도래하면 해제되지만, 시장 상황에 따라 정부가 연장할 수 있습니다.

 

결론

이번 토지거래허가구역 확대 지정(2025년 10월 15일 발표)은 수도권 부동산 과열을 억제하고, 실수요 중심의 거래 질서를 확립하기 위한 강력한 조치입니다.

 

 

서울 전역과 경기 주요 12개 지역이 대상에 포함되면서, 단기 투기성 거래는 사실상 제한되고, 부동산 시장은 안정 국면으로 전환될 가능성이 높습니다. 다만 실거주 목적의 거래라도 허가 절차를 반드시 거쳐야 하므로, 사전 확인이 무엇보다 중요합니다.

결국 이번 대책은 투기성 거래를 억제하고 실수요 위주로 재편된 시장 질서를 구축하기 위한 정부의 본격적인 신호로 해석됩니다.

 

 

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